Individuazione dei criteri per l’adeguamento del classamento

Il presente documento, suggerisce semplici linee guida e parametri di confronto, di natura non vincolante, che possono essere d'ausilio al laborioso lavoro del tecnico.

Il documento, è composto da indicazioni tecniche specifiche, che si riferiscono a normative e circolari del settore, di semplice consultazione. E' un aiuto concreto al professionista nello svolgimento del suo lavoro, un punto di partenza utile per l'individuazione delle caratteristiche tecniche necessarie da analizzare, valutare e confrontare per una corretta definizione del nuovo classamento. La raccolta delle informazioni così ottenute, sia per il fabbricato che per la singola u.i.u., possono essere comparate con i prospetti esplicativi riportati nelle tabelle e nella griglia, parti integranti del documento, che dovranno essere però considerate nel loro contesto generale e non applicate schematicamente, cura e attenzione particolare vanno pertanto rivolte ad ogni singolo caso che si dovrà valutare.

  1. Determinare le u.i.u. che rientrano, nell’applicazione del comma 336 L. 311/2004.
  2. Principi e criteri generali di analisi, valutazione e sintesi per l’adeguamento del classamento.
  3. Individuare criticità e soluzioni possibili.
  4. Esempi di carattere generale.

Determinare quali u.i.u. rientrano nell’applicazione del comma 336 L. 311/2004
(Determinazione A.T. del 16.02.2005 - e Circ. Direz. Centr. n° 10 del 04.08.2005, e Circ. Direz. Centr. n° 1 del 03.01.2006)

Rientrano nell'applicazione del comma 336:
“…immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali, per intervenute variazione edilizie…,,

Circolare  n. 10/2005, paragrafo 2 - Agenzia del Territorio

  1. u.i.u. non dichiarate in Catasto (Decreto 02.01.1998 - Catasto Fabbricati) per le quali risulti accertata la presenza e la pubblicazione degli elenchi in G.U. e presso i relativi comuni di appartenenza;
  2. fabbricati che hanno perso i requisiti della ruralità;
  3. u.i.u. oggetto di interventi edilizi;
  4. u.i.u. site in fabbricati, che siano stati oggetto di interventi edilizi, di tipo influenti sul classamento;
  5. u.i.u. mai dichiarate in Catasto (ai sensi del Decreto 02.01.1998 - Catasto Fabbricati -);
  6. u.i.u. variate nella destinazione d’uso;

Non rientrano nell’applicazione del comma 336:

Circolare n. 10/2005, paragrafo 2 - Agenzia del Territorio

  1. u.i.u. estranee alla casistica del precedente punto;
  2. u.i.u. anche se dovessero presentare una rendita non coerente con i correnti valori di mercato, a seguito di intervenute mutazioni del tessuto urbano ed edilizio … (rientra nel comma 335);
  3. u.i.u. anche se dovessero presentare una rendita palesemente difforme da quella attribuita ad unità immobiliari limitrofe del tutto simili per consistenza, tipologia edilizia e merito di posizione (rientra nel comma 335)

Tipoligie di interventi influenti sul classamento
(Determinazione A.T. 16.02.2005 e Circ. Direz. Centr. n° 1 del 03.01.2006 Allegato B)

Tipologie di interventi ininfluenti sul classamento
(Circ. Direz.. Centr. n° 1 del 03.01.2006 Allegato B)


Principi e criteri generali di analisi, valutazione e sintesi  per l'adeguamento del classamento

Principi e criteri generali

Descrizione delle categorie catastali maggiormente interessate all'applicazione del comma 336 

A/5 abitazione di tipo ultrapopolare:

Non si esclude la presenza di unità di detta categoria anche nei piani interrati o soffitte abitabili dei vecchi palazzi patrizi, delle ville e dei villini oppure in fabbricati) di recente costruzione aventi specifiche caratteristiche strutturali, sorgenti in determinate zone ultrapopolari e destinate ad un ben definito ceto sociale di persone:

"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati edificati nel periodo antecedente gli ultimi eventi bellici, non ristrutturati e con livelli costruttivi e di dotazione di impianti e servizi insufficienti oppure ordinariamente inferiori agli standard attuali; rifinitura di modesto livello e vetustà ".

A/4 abitazione di tipo popolare:

Tale categoria non trova più applicazione alle unità immobiliari abitative di recente edificazione, ma può essere attribuita ad abitazioni di vecchia costruzione con grado di finimento semplice, con dotazione scarsa di impianti e non corrispondenti agli standard correnti o anche in quelli recenti sorgenti in zone prettamente popolari.

Possono ritenersi compatibili con la categoria, sempre che il fabbricato non sia stato costruito in zona a vocazione di ville e villini (quindi in zona rurale), le unità immobiliari costruite in aderenza ad altri fabbricati oppure quelle isolate e dotate di attinenze scoperte di modestissima entità, a condizione che le caratteristiche costruttive e di rifinitura siano di modesto livello e la dotazione di impianti e servizi limitata.

Si attribuisce la categoria A/4 a quelle unità che presentano le seguenti caratteristiche:

"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifinitura di modesto livello e dotazione limitata di impianti tecnologici e servizi quantunque indispensabili".

A/3 abitazione di tipo economico:

Grado di finimento fra l'ordinario e il semplice, ampiezza dei vani medio-piccola, completezza di impianti tecnologici e dotazione di non più di un servizio igienico.

Si attribuisce la categoria A/3 ad unità aventi le seguenti caratteristiche:

"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia, sia per i materiali impiegati che per la finitura e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili, ma che, comunque, soddisfano i minimi standard attuali. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari - minialloggi - di consistenza inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo economico e quelle appartenenti a quella propria delle abitazioni di tipo economico e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazioni propri della categoria".

A/2 abitazione di tipo civile:

Si attribuisce la categoria A/2 a quelle unità che presentano le seguenti caratteristiche:

"Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche, di rifinitura e dotazione di impianti e servizi di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale. Sono compatibili con la categoria anche quelle unità immobiliari - minialloggi - di consistenza notevolmente inferiore a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a quella propria delle abitazioni di tipo civile e quelle appartenenti a fabbricati a schiera, con caratteristiche costruttive, di rifinitura e dotazioni di impianti e servizi propri della categoria".

A/4 – abitazione di tipo popolare
   
A/3 – abitazione di tipo economico A/2 – abitazione di tipo civile

Analisi e valutazione

Il tema “Classamento“ nell'ambito dell'applicazione del comma 336, affronta una vasta e disomogenea casistica riguardante le categorie catastali sopra indicate.

I successivi prospetti "TABELLA" e "GRIGLIA", analizzano le  principali  caratteristiche edilizie (ascensore, riscaldamento, ristrutturazione, distribuzione di vani e servizi, androne/scale/pianerottoli, numero di unità per piano e superficie).

Successivamente,  in fase di sopralluogo, dovranno essere ulteriormente valutate tutte le altre caratteristiche generali del fabbricato e dell'unità immobiliare.

Criteri generali di analisi – valutazione

Caratteristiche generali del fabbricato:

Caratteristiche della u.i.u.:

Sintesi - attribuzione nuovo classamento

Fase 1 – Applicazione comma 336

Valutare, in modo oggettivo le innovazioni tecnologiche ed edilizie apportate e desumibili dal confronto con le planimetrie catastali originarie con lo stato attuale dell'immobile.

Non rientra nell'applicazione del comma 336:

Fabbricato non ristrutturato

Unità immobiliare non ristrutturata

Rientra nell'applicazione del comma 336:

Fabbricato oggetto d'intervento edilizio/ristrutturazione e innovazioni tecnologiche.

Unità immobiliare ristrutturata

Rientrando nell'applicazione del comma 336 si passa alle fasi 2 e 3 (TABELLA  e GRIGLIA) per la verifica  dell'eventuale incremento di classe e/o categoria.

Fase 2 –  Condizioni incremento classe

Adeguamento categorie A/4

La presente tabella è stata strutturata, con la massima semplificazione, per individuare l'incremento di classi da attribuire per le variazioni edilizie del fabbricato e dell'unità immobiliare. ( il simbolo di spunta  ü indica la presenza di innovazioni)

TABELLA Categoria A/4

Tabella valutativa per l’incremento della classe, in presenza delle variazioni edilizie indicate con: ü

INNOVAZIONI

A

B

C

Note

ascensore

0

ü

ü

 

riscaldamento

ü

ü

ü

 

ristrutturazione

parziale

ü

0

0

 

parziale/totale

0

ü

0

 

totale

0

0

ü

 

miglioramento distribuzione vani

0

0

ü

 

aumento servizi

0

0

ü

 

Incremento classi 

+1

+2

+2+

 
 

La tabella individua, come comportarsi nei tre casi indicati e, sarà anche utile come guida per gli ulteriori casi intermedi.

Analizzando i casi A, B, C possiamo dire che:

  1. se l'u.i.u., è stata oggetto di una ristrutturazione parziale e se vi è stata installazione d' impianto di riscaldamento, si avrà l'incremento di +1 classe (vedi TABELLA caso A, incremento classi +1);
  2. in presenza anche dell'installazione dell'ascensore nel fabbricato, l'incremento  sarà di +2 classi  (vedi TABELLA caso B,  incremento classi +2);
  3. in presenza anche di una ristrutturazione totale, che abbia comportato una migliore e più razionale distribuzione di vani e servizi, l'incremento sarà di almeno +2 classi, o più ove possibile  (vedi TABELLA caso C,  incremento classi  +2+).

Partendo dalle classi più basse della categoria A/4 ed iniziando con l'incremento di 1, 2 o più  classi, si può indirizzare l'u.i.u.  su classamenti più alti; comunque,  seguirà la verifica secondo la successiva Fase - 3 per la verifica delle condizioni, che permettono il passaggio nella categoria A/2 o ne confermano la permanenza nella categoria A/4;

Mentre partendo dalle classi più alte della categoria A/4, si dovrà comunque procedere, alle valutazioni della Fase - 3, verificando il risultato, della GRIGLIA per determinare ad esempio la permanenza dell'u.i.u. nella categoria A/4 oppure stabilire, mediante le valutazioni il passaggio nella categoria  A/2.

Adeguamento categorie A/3

Le peculiarità specifiche, della categoria A/3, escludono il passaggio nella categoria superiore A/2, ad eccezione degli interventi edilizi, che abbiano trasformato integralmente le caratteristiche tipologiche dell'u.i.u..

TABELLA Categoria A/3

Tabella valutativa per il solo incremento della classe di merito

(non si procede alla fase 3 per il cambio di categoria)

INNOVAZIONI

B

C

D

Note

ascensore

ü

ü

ü

 

riscaldamento

ü

ü

ü

 

ristrutturazione

parziale

ü

0

0

 

totale

0

ü

ü

 

distribuzione spazi

0

0

ü

 

aumento servizi

0

0

ü

 

Incremento classi 

0

+1

+2

 

Particolarità adeguamento categorie A/5 ed A/6

Differenti risultano le valutazioni d'incremento, della classe, d'apportare per le categorie A/5 ed A/6, che rappresentano alla stato odierno, una situazione marginale e limitata, per le quali si potrà indirizzare il nuovo classamento nella categoria A/4. Ma valutando l'opportunità di cambiare la categoria mantenendo le classi più basse, in particolare per le unità inizialmente classificate in A/5 – A/6 che abbiano però mantenuto l'originale minima consistenza.

TABELLA Categoria A/5 e A/6

Tabella valutativa per il cambio della Categoria per modeste unità ex A/5 e A/6

INNOVAZIONI

B

C

D

Note

riscaldamento

ü

ü

ü

 

ristrutturazione

parziale

ü

0

0

 

totale

0

ü

ü

 

inserimento  servizi

0

0

ü

 

Adeguamento Categoria

Passa in categoria A/4 - A/2 

Fase 3 –  condizioni incremento categoria:

Le caratteristiche di seguito evidenziate hanno particolare rilevanza nel caso si operi nell'ambito dell'applicazione del comma 336 per l'adeguamento del classamento di vecchi fabbricati, ove sia stato successivamente installato l'ascensore.

Il criterio generale è che, la presenza del nuovo ascensore, combinato con le caratteristiche di seguito elencate (fattori discriminanti) consente comunque di determinare la permanenza nella cat. A/4 oppure valutare eventuale il passaggio nella cat. A/2.

Il combinarsi di alcuni fattori come:androni angusti, stretti, poco o male illuminati, scale strette, rampe irregolari, pianerottoli piccoli, con presenza di più abitazioni per piano e superfici ridotte, determinano le caratteristiche principali della categoria A/4.

Mentre la presenza dell'ascensore con androni ampi, vano scala luminoso e regolare, pianerottoli spaziosi con un ridotto numero di  abitazioni a piano, individua le abitazioni di tipo civile A/2.

Queste considerazioni e questa griglia non possono trovare applicazione per fabbricati "recenti" o nuove costruzioni, che andranno diversamente trattati.

Utilizzo della griglia:

L'uso della "GRIGLIA", è successivo all'uso della "TABELLA" per l'incremento della classe, che abbia dato esito positivo e principalmente per le unità immobiliari provenienti dalla categoria A/4, oppure nel caso di categorie A/5 o A/6 che abbiano però subito particolari e significative ristrutturazioni con accorpamenti/fusioni di più u.i.u..

Ad ogni caratteristica si abbina un parametro, cui corrisponde un peso numerico. 

La somma dei  pesi attribuiti nella verifica esprime un risultato:

"GRIGLIA" dei fattori discriminanti per il salto di categoria da A/4 ad A/2 per fabbricati con ascensore o senza, fino a 3 piani (T, 1°, 2°)

Caratteristiche

parametri

pesi

Note

androne

scale e pianerottolo

angusto

0

 
normale 2
ampio 3  
Numero di abitazioni per piano 4 o più 0
3 2  
Fino a 2 3  

Superficie catastale media delle u.i.u. del fabbricato 

(Dpr 138/98)

fino a 50-65 mq 0  
intermedia 1
oltre i 100-120 mq 2  

Risultati significativi di permanenza nella cat. A/4

da 0 - 3 A/4  
Risultati 4

A/4 A/2

Valutare attentamente le caratteristiche generali del fabbricato e dell'u.i.u, la superficie e la funzionalità dell'abitazione.

Risultati 5

A/4 A/2

Risultati significativi per il salto nella cat. A/2 da 6 - 8 A/2

Fattori di tendenziale permanenza nella cat. A/4 :

  1. u.i.u. con accesso da ballatoio;

  2. u.i.u. seminterrate;

  3. unità abitative ricavate da ex locali lavatoi, soffitte, con altezze particolarmente ridotte;

  4. u.i.u. con servizio igienico unico collocato sul balcone;

  5. modesti o precari corpi accessori a fabbricati principali;

  6. u.i.u. ex A/5 ed A/6

  7. etc..

Griglia dei pesi per l'eventuale salto di categoria di U.I.U. censite in A/4. 

  • Con sommatoria da 0 a 3 permanenza nella cat. A/4;

  • Con Sommatoria 4 e 5  valutare ulteriori caratteristiche proposte nei box adiacenti;

  • Con Sommatoria da 6 a 8 salto nella cat. A/2

Fattori di tendenziale salto nella cat. A/2:

  1. fabbricati di pregevole consistenza e fattura;

  2. altezza e luminosità dei vani;

  3. ampie metrature con ambienti ben disimpegnati;

  4. u.i.u. con più servizio igienici;

  5. etc.

 

Pertanto il risultato finale dell'adeguamento del classamento deriverà da una valutazione complessiva riferita al:

  1. risultato della TABELLA per la valutazione dell'incremento di categoria;
  2. risultato della della GRIGLIA per il salto della categoria;
  3. ulteriori e significative caratteristiche in precedenza non valutate.

ESEMPI di carattere generale per la cat. A/4:

ESEMPI

DESCRIZIONE

RISULTATO ADEGUAMENTO

1

Abitazione in fabbricato:

SENZA ascensore;

SENZA riscaldamento;

SENZA ristrutturazione né parziale, né totale

Non muta né categoria né classe, perché non sono presenti variazioni edilizie e pertanto è fuori dall'ambito di applicazione del comma 336. A seguito della prima ristrutturazione si eseguiranno le valutazioni del caso. 

2

Abitazione in fabbricato:

SENZA ascensore;

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale;

proveniente dalle classi più BASSE;

SENZA le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso.

Incremento di una classe (+1) e permane nella cat. A/4

3

Abitazione in fabbricato:

SENZA ascensore;

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale;

Proveniente dalla MASSIMA classe;

SENZA le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso

Non risulta possibile l'incremento della classe, inopportuno il salto di categoria, permane nella cat. A/4 con la medesima classe.

4

Abitazione in fabbricato:

CON ascensore;

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale/totale;

Proveniente dalle classi più BASSE;

SENZA le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso

Incremento di una classe (+2) e permane nella cat. di provenienza

5

Abitazione in fabbricato;

CON ascensore;

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale;

Proveniente dalla MASSIMA classe;

SENZA le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso

Non risulta possibile l'incremento della classe, inopportuno il salto di categoria, permane nella cat. A/4 con la medesima classe.

6

Abitazione in fabbricato:

CON ascensore;

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale/totale;

Proveniente dalle classi più BASSE;

CON le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso

Si attribuisce la classe più appropriata della cat. A/2 di norma senza superare la media

7

Abitazione in fabbricato:

CON ascensore:

CON riscaldamento;

CON ristrutturazione parziale;

Proveniente dalla MASSIMA classe;

CON le caratteristiche dell'A/2;

Verificate secondo la GRIGLIA per il salto della categoria e tutte le opportune considerazioni del caso

Si attribuisce la classe più appropriata della cat. A/2, di norma senza superare la media

OPERAZIONI  PROPEDEUTICHE PER L'ADEGUAMENTO

RICERCHE:

SOPRALLUOGO:

Tipologie e situazioni particolari

Tendenzialmente da collocare nella categoria A/4:

“LA NUOVA RENDITA CATASTALE ADEGUATA, DEVE COMUNQUE RISULTARE SUPERIORE RISPETTO ALLA PRECEDENTE”.

Compilazione DOCFA

Nella redazione del DOCFA, il tecnico avrà cura di compilare tutti quei campi che consentiranno all'Ufficio un’immediata ed univoca lettura delle caratteristiche e le motivazioni che hanno determinato l’oggettivo incremento di classe e/o categoria: