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E1) Categorie fittizie


Categoria F/1 (area urbana)
È utilizzabile nel caso di costituzione di aree urbane al Catasto Fabbricati. L’area urbana va considerata come un’entità indipendente rispetto ai compendi immobiliari da cui vengono stralciate, pertanto nella predisposizione dei Tipi Mappali o Tipi di Frazionamento per le aree scoperte che si volessero censire come aree urbane (F/1), occorre procedere alla costituzione di specifici lotti autonomi.
L’identificazione di aree urbane provenienti da aree di pertinenza già censite, e quindi senza la redazione di Tipo di Frazionamento, è possibile purché le aree stralciate restino correlate alle aree di pertinenza edificate e, successivamente al rogito, dichiarate come bene comune non censibile a più unità oppure come corte esclusiva di una singola unità immobiliare, ovvero, fuse con unità immobiliari presenti nell’edificio; per area di pertinenza si intende l’appezzamento di terreno di attinenza ad uno o a più fabbricati anche identificati da più mappali. In questa circostanza, nella relazione tecnica, il professionista deve indicare lo scopo della presentazione del documento di aggiornamento tecnico, sulla base di eventuale dichiarazione del titolare di diritti sull’immobile. In mancanza di tale esplicita indicazione, nella relazione tecnica, il documento di aggiornamento è oggetto di rifiuto (nota 17471/10).
Nella redazione del documento in particolare:
• è obbligatorio indicare la superficie dell’area – campo superficie catastale – che nel caso di particella intera è corrispondente alla superficie agli atti del Catasto Terreni;
• la rappresentazione grafica avviene esclusivamente sull’Elaborato planimetrico.


Nel caso di presentazione di un Do.C.Fa. per divisione a seguito di un Tipo di frazionamento, nel quale dalla particella originaria (già ente urbano e area urbana F/1), viene stralciata una o più particelle, la dichiarazione verrà così impostata:
• dichiarazione di variazione:
- causale :”divisione”
- soppressione di Fg. A particella xxx
- costituzione di Fg. A particella xxx
- costituzione di Fg. A particella yyy
- costituzione di Fg. A particella zzz
- ecc.

Stesso dicasi nel caso di appartamento e giardino graffati; in caso di divisione (eliminazione della graffatura della corte), se il giardino è una particella intera, non bisognerà assegnare alcun subalterno. Per cui sarà:
• dichiarazione di variazione
- causale: ”divisione”
- soppressione di Fg A particella xxx sub 1
particella yyy
- costituzione di Fg A particella xxx sub 1 (abitazione)
- costituzione di Fg A particella yyy (area urbana)


Categoria F/2 (unità immobiliari collabenti)

L’attribuzione della categoria F/2 (sia nei casi di nuova costruzione che in quelli di variazione) è regolamentata dal Decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, art. 3, comma 2, per quelle costruzioni caratterizzate da un notevole livello di degrado che ne determina una incapacità reddituale temporale rilevante.
In particolare, il citato comma 2, prevede che tali costruzioni, ai soli fini dell’identificazione, “possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”.


Per tali immobili sussiste quindi la possibilità e non l’obbligo di dichiarazione in catasto, con procedura Docfa.
Lo stesso Decreto Ministeriale, all'art. 6, comma 1 lettera c), in relazione alle modalità semplificate per la dichiarazione delle costruzioni di scarsa rilevanza cartografica o censuaria, di cui al successivo art. 7, ne stabilisce l’applicazione per “le costruzioni non abitabili o agibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale, cui l'immobile è censito o censibile, ed in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. In tali casi alla denuncia deve essere allegata una apposita autocertificazione, attestante l'assenza di allacciamento alle reti dei servizi pubblici dell'energia elettrica, dell'acqua e del gas.

Come richiamato nella normativa citata, l’iscrizione nella categoria F/2 prevede la presenza di un fabbricato che abbia perso del tutto la sua capacità reddituale; ne consegue che la stessa categoria non è ammissibile, ad esempio, se l’unità che si vuole censire, risulta ascrivibile in altra categoria catastale, ovvero, non è individuabile e/o perimetrabile.
Si considerano non individuabili né perimetrabili le costruzioni ed i manufatti:
a) privi totalmente di copertura e della relativa struttura portante o di tutti i solai;
b) delimitati da muri che non abbiano almeno l’altezza di un metro.
Pertanto, per poter predisporre gli atti di aggiornamento cartografici e censuari relativi alle unità collabenti debbono essere verificati entrambi i requisiti citati, ossia sia presente l’altezza minima richiesta e il solaio di copertura almeno in una porzione del fabbricato.

Ai fini delle dichiarazioni di unità collabenti è pertanto necessario, secondo quanto prevista dalla Nota n. 29440/2013, che il professionista che predispone la dichiarazione su incarico della committenza:


• rediga una specifica relazione, datata e firmata, riportante lo stato dei luoghi, con particolare riferimento alle condizioni in cui versano gli elementi strutturali e allo stato di conservazione generale del manufatto, che deve essere debitamente rappresentato mediante documentazione fotografica in modo da permettere già nella fase di presentazione dell’atto di aggiornamento una rapida verifica di quanto descritto in relazione;
• alleghi l’autocertificazione (soggetta a verifica), resa dall’intestatario dichiarante, ai sensi degli articoli 47 e 76 del Decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, attestante l’assenza di allacciamento dell’unità alle reti dei servizi pubblici dell’energia elettrica, dell’acqua e del gas.
Per le dichiarazioni in catasto, tali unità devono essere individuate esclusivamente nell’elaborato planimetrico (Circolare n. 9/2001) e successive disposizioni).

Unità immobiliare collabente



Categoria F/3 (unità immobiliari in corso di costruzione)

È utilizzabile nel caso di costituzione di nuove unità immobiliari che al momento dell’accatastamento non risultano ultimate e quindi non capaci di produrre reddito autonomo. Generalmente sono utilizzate per accatastamento di nuove costruzioni con lavori edilizi non ultimati.
Nel caso di u.i.u. già dichiarata come ultimata, ma realmente ancora in corso di costruzione, va presentata apposita dichiarazione DOCFA, al fine di aggiornare gli elaborati grafici. La dichiarazione deve essere debitamente documentata (relazione tecnica e idonea documentazione fotografica). Tale circostanza darà seguito a segnalazione alla proprietà, agli Ordini e Collegi Professionali, Comune ed alle Autorità competenti riguardo la pratica in precedenza iscritta in atti.

Tale procedimento non è consentito nel caso di unità che sono state già oggetto di compravendita, per le quali nell’atto pubblico è stata dichiarata la conformità oggettiva dalle parti interessate. In tale evenienza l’incapacità dell’unità a produrre reddito può essere dichiarata in catasto solo se è accertato lo stato di collabenza.

Nella redazione del documento in caso di:
costituzione è obbligatorio redigere apposita relazione tecnica descrittiva dello stato dell’immobile; tale incombenza è necessaria anche quando l’attribuzione della categoria F/3 derivi da una dichiarazione di variazione ovvero che l’unità di partenza venga divisa e ultimata solo in parte
variazione per definizione della u.i.u. la causale da utilizzare è quella già preimpostata “ultimazione di fabbricato urbano”;
- il subalterno in questo caso non deve essere cambiato.
- Può essere prodotto un nuovo Elaborato Planimetrico per aggiornare la destinazione dell’unità da “in corso di costruzione” alla destinazione definitiva.
variazione per fusione o frazionamento e definizione della u.i.u. si utilizza la causale “ultimazione di fabbricato urbano” insieme alla “fusione” e/o “divisione” e/o “frazionamento e fusione”. In questo caso deve essere attribuito nuovo subalterno.

In corso di costruzione F/3

Ultimazione di fabbricato urbano (F3)



Categoria F/4 (unità immobiliari in corso di definizione)

E’ utilizzabile nel caso di costituzione di porzioni di immobili non suscettibili di fornire reddito autonomo nel caso di ristrutturazione dell’intero “organismo edilizio” (intero fabbricato) con abbattimento di muri divisori e di confine tra più u.i.u. e brevemente descritti nel campo della relazione tecnica (esempio: trattasi di ristrutturazione globale dell’edificio che comporta la definizione di nuove unità immobiliari).
In base a quanto riportato nella Circolare n. 9/2001 non deve essere redatta la planimetria e l’identificazione dell’unità avviene esclusivamente attraverso l’Elaborato Planimetrico.

Nella redazione del documento in particolare, in caso di:
costituzione è opportuno redigere apposita relazione tecnica descrittiva dello stato dell’immobile.
variazione per definizione della u.i.u., la causale da utilizzare è la “variazione della destinazione” da “unità in corso di definizione” a “abitazione, autorimessa, magazzino, ecc.”); è obbligatorio redigere l’Elaborato Planimetrico poiché tale operazione comporta l’attribuzione di un nuovo subalterno anche in caso di un’unica u.i.u.;
variazione per fusione o frazionamento e definizione della u.i.u., le causali da utilizzare sono quelle già codificate della “fusione”, “divisione”, “frazionamento e fusione”. In questo caso deve essere attribuito nuovo subalterno alle u.i.u. derivate.


Categoria F/5 (lastrico solare)

È utilizzabile nel caso di costituzione di lastrici solari al Catasto Fabbricati. Per questa tipologia la rappresentazione grafica avviene esclusivamente sull’Elaborato Planimetrico.


Categoria F/6 (fabbricato in attesa di dichiarazione)

Alla presentazione del tipo mappale, fatti salvi alcuni casi residuali, la particella su cui è stato edificato l’immobile viene, di norma, automaticamente trasferita alla partita speciale 1Area di enti urbani e promiscui”, mentre l’immobile oggetto di rilievo viene da subito iscritto al CEU con il medesimo identificativo attribuito nella mappa e censito nella categoria fittizia F/6 “fabbricato in attesa di dichiarazione” e costituito in carico alla ditta presente al CT.
Le dichiarazioni relative agli immobili censiti in F/6 sono sempre redatte adottando l’opzione di ACCATASTAMENTO (nuova costruzione o unità afferenti con intestati).
Con la presentazione della dichiarazione Docfa, l’unità F/6 viene soppressa in modo automatico dal sistema se l’accatastamento è relativo ad unità dichiarate subalternate; di contro, se viene dichiarato in costituzione il mappale intero, riportante un’unica unità immobiliare, questo mantiene l’identificativo in precedenza iscritto al CEU con i nuovi dati di classamento proposti.
Con la dichiarazione Docfa, il professionista si limita a confermare la ditta già in precedenza iscritta al CEU, scegliendo l’opzione “Già in atti al C.E.U.” e riportando l’identificativo dell’immobile già costituito in F/6.
Nei casi di approvazione automatica del Pregeo, l’Ufficio eseguite le opportune verifiche e qualora le stesse forniscano esito negativo procede all’annullamento dell’atto di aggiornamento approvato, eseguendo le operazioni di “ripristino”. Attualmente, con tale operazione il sistema, oltre ad annullare le operazioni cartografiche e censuarie al catasto terreni, provvede anche alla contestuale soppressione della particella con categoria F/6 al catasto fabbricati.
Può tuttavia verificarsi che, a seguito di atto di aggiornamento Pregeo, vengono create più particelle in categoria F/6 all’urbano che, per diversi motivi (presentazione successivo atto di aggiornamento Pregeo, che genera ulteriori unità immobiliari in categoria F/6, ad esempio), possono rimanere attive senza ulteriori sviluppi di stadio al catasto edilizio urbano.
In tali casi la soppressione di tali particelle F/6 presenti all’urbano potrà essere eseguita, dalla parte, mediante la presentazione di un Do.C.Fa. per soppressione fornendo in relazione le necessarie motivazioni ovvero con presentazione di istanza in bollo.
Qualora uno o più CF dei soggetti indicati nella dichiarazione redatta con il programma Docfa non siano presenti in Anagrafe Tributaria o le titolarità indicate (come oneri, livellario, enfiteuta ecc.) siano insufficienti per la specifica del diritto, in mancanza dell’U.I.U. in F/6 si utilizza l’opzione “Già in atti al C.T.”, indicando gli identificativi della particella originaria di CT prima del trasferimento alla partita speciale 1 e si produce apposita istanza (allegata al DOCFA). L’Ufficio, svolte le opportune verifiche, integra l’intestazione inserendo le informazioni mancanti e, se del caso, appone la prevista riserva.
Nel caso in cui nel documento Pregeo sia stata erroneamente indicata la tipologia d’intestazione, al fine di evitare il rifiuto della dichiarazione Docfa, il professionista incaricato dalla parte presenta specifica istanza in bollo per la rettifica della ditta associata all’unità immobiliare censita in categoria F/6.
Per un fabbricato già a partita 1 al CT prima dell’estensione delle procedure relative alla costituzione automatica dell’U.I.U. in F/6, il professionista nel redigere la dichiarazione Docfa riporta, come da prassi, la ditta completa, così come indicata nel documento Pregeo.
Per fabbricati mai dichiarati al CEU provenienti da ente urbano fin dall’impianto (partita 1 – area di enti urbani o promiscui) o di unità afferenti dichiarate in recupero di situazione pregressa, se la ditta da dichiarare è individuabile solo negli atti cartacei del catasto in forma incompleta, il soggetto dichiarante intesta i beni interessati a coloro che si dichiarano possessori, indicando tutte le necessarie informazioni. In tale evenienza, laddove l’intestazione superi i controlli in Anagrafe Tributaria, contestualmente alla dichiarazione Docfa, il professionista presenta all’Ufficio un’istanza di completamento della ditta.
In ipotesi contraria il documento è respinto.
In ogni caso, se la ditta da dichiarare non è individuabile negli atti cartacei del CT è obbligatorio citare e allegare un titolo idoneo a giustificare l’intestazione al CEU, qualora non sia detenuto presso pubblici uffici.

Es: Categoria F/6 su immobile già presente in banca dati al Catasto Fabbricati (01/06/2017)


Categoria F/7 (Infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione)  vedi (circolare AdE n.18 del 08/06/2017)

Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un’attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni.


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