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IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE & PARTICOLARE


IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE - CATEGORIA “D”

Sono classificati immobili a destinazione speciale gli opifici ed in generale i fabbricati o loro porzioni distinte
ed autonome, costruiti per speciali esigenze di una attività commerciale o industriale e non suscettibili di
destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni.
Rientrano quindi in tale categoria, quando abbiano fine di lucro, gli opifici in genere, le cabine elettriche, i
parchi eolici e fotovoltaici, gli impianti fotovoltaici posti sulle coperture atti a soddisfare esigenze diverse da
quelle strettamente privatistiche (autoconsumo; in altre parole si ritiene che l’impianto di piccola
dimensione realizzato per migliorare la resa energetica delle abitazioni non abbia bisogno di particolare
identificazione. Al massimo potrà costituire, alla stregua di un qualsiasi accessorio, elemento qualificante
nell’attribuzione del classamento), gli alberghi, le pensioni, i teatri, le sale di proiezione per concerti e
spettacoli, le case di cura, di riposo, gli ospedali, i locali per esercizi sportivi, i supermercati, gli istituti di
credito, cambio e assicurazione, i fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un’attività industriale
o commerciale e non suscettibili di destinazioni ordinarie senza radicali trasformazioni, le costruzioni
strumentali all’esercizio dell’attività agricola diverse dalle abitazioni, comprese quelle destinate ad attività
agrituristiche nei casi in cui le caratteristiche di destinazione e tipologiche siano tali da non consentire, senza
radicali trasformazioni, una destinazione diversa da quella per la quale furono costruite ecc.. Quanto sopra a
titolo descrittivo e non esaustivo, per una più puntuale descrizione si rimanda al massimario delle categorie
speciali dell’Agenzia delle Entrate.
Da quanto sopra, si evince che il fattore discriminante che caratterizza gli immobili a destinazione speciale
da quelli a destinazione ordinaria oppure censiti nelle categorie ordinarie, è la particolarità insita nell’unità
immobiliare stessa relativamente alla destinazione o alle dimensioni eccedenti la normalità, o per la
molteplicità delle destinazioni che coesistono: uffici, magazzini parte produttiva.
Gli immobili che costituiscono la consistenza di una azienda ed appartenenti alla medesima ditta sono da
accatastare mediante unica dichiarazione (1 mod. 2NB parte I e uno o più modelli 2NB parte II, uno per ogni
fabbricato costituente l’unità immobiliare o sua porzione se questa ha caratteristiche particolari rispetto al
rimanente). Non vengono considerati nell’azienda ma vanno censiti nelle categorie di merito i locali ad uso
abitazione per il custode o per altro personale.
Si raccomanda di prestare attenzione nella compilazione dei quadri componenti i modd. 2NB sopracitati e in
particolare:
• Va indicato l’anno di costruzione e, qualora i fabbricati siano stati edificati in epoche diverse, i singoli
riferimenti temporali saranno indicati nella parte II relativa ad ogni singolo edificio.
• Va specificata in maniera sia qualitativa che quantitativa la rete di collegamento con le
infrastrutture.
• Vanno specificati nell’apposito campo gli impianti generali e di sicurezza fissi finalizzati alla
protezione delle maestranze e dell’ambiente nonché tutte le dotazioni e macchinari stabilmente
infissi di cui è fornita l’azienda(carri ponte silos ecc.).
• Vanno descritte in maniera succinta, ma puntuale, le sistemazioni esterne.
• Infine vanno indicati nell’apposito campo i dati metrici totali dell’azienda. In particolare come area
totale lorda dovrà essere indicata l’area totale del lotto di proprietà, come area delle tettoie aperte
dovrà essere indicata la superficie coperta vale e dire la superficie che corrisponde alla proiezione
della tettoia su terreno, contrariamente a quanto di solito succede per la rappresentazione grafica in
mappa e vale a dire la superficie racchiusa della linea esterna che congiunge i pilastri. Per quanto
attiene il volume da dichiarare esso è il totale dei volumi delle costruzioni costituenti l’azienda che si
dichiara con esclusione delle tettoie aperte indicate a parte, a differenza di quanto verrà indicato nel
quadro M del modello 2NB nel quale il volume delle stesse sarà compreso. Il suddetto volume nei
fabbricati interi deve essere misurato vuoto per pieno e deve comprendere tanto le parti situate
fuori terra quanto quelle interrate che siano occupate da locali principali od accessori.

. In relazione alle altezze le stesse devono essere misurate da piano di calpestio dei vani situati a
livello più basso sino al piano di copertura se la copertura è piana, fino alla linea di gronda se
l’edificio ha la copertura a falde inclinate ed il sottotetto non è utilizzabile, altrimenti, se utilizzabile,
fino all’altezza media del sottotetto. Per i vani coperti a volta o a soffitto inclinato e per i vani con
pavimento non orizzontale si assumerà come altezza l’altezza media. Nel caso di porzioni di
fabbricato il volume si calcola moltiplicando la superficie utile di ciascun vano per la rispettiva
altezza tra pavimento e soffitto.
Il quadro H comprende gli elementi estimativi per la determinazione della rendita. La normativa catastale
vigente prevede che la redditività degli immobili di cui trattasi sia accertata con stima diretta per ciascuna
unità immobiliare, pertanto il calcolo della rendita catastale può essere eseguito con procedimento diretto
od indiretto tenendo presente che:
• I valori da porre alla base della stima devono essere ordinari e riferiti al biennio 1988 -1989
• Il saggio di interesse da assumere sarà normalmente il 2%, per gli immobili di categoria “D”, e il 3%
per gli immobili di categoria “E” (Circolare 30.11.2012, n. 6).
Nel procedimento di stima indiretta verrà compilato il quadro H1 del Mod 2N parte 1 nel quale saranno
inseriti i dati di descrizione e stima per parti omogenee dei fabbricati e degli impianti stabilmente infissi
facenti parte dell’azienda.
Nel procedimento che individua in modo diretto la rendita catastale è prevista la compilazione del quadro
H2 del Mod 2N parte 1 nel quale deve essere inserita nell’apposito spazio una breve relazione di stima
riportante la descrizione dell’immobile e la sua consistenza ed il valore complessivo, (ovviamente riferito al
biennio ‘88-‘89), in relazione a quella di immobili similari presi a confronto, debitamente collocati in
adeguate scale di riferimento.

Cabina elettrica D/1

Capannone D/7

Capannone D/7 con abitazione custode e beni comuni non censibili

 

IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE - CATEGORIA “E”

Nelle categoria del gruppo E devono essere censite le unità immobiliari per funzioni pubbliche o di
interesse collettivo (vedi quadro generale delle categorie vigente).
In dette unità immobiliari non possono essere comprese porzioni delle stesse destinate ad attività
commerciale industriale od a ufficio privato ovvero ad usi diversi; per usi diversi si intende ogni altra
utilizzazione diversa da quella commerciale od industriale od a ufficio non strettamente connessa
all’erogazione del servizio pubblico.
Dunque, qualora le suddette porzioni fossero inserite nelle unità immobiliari già censite in categoria E le
stesse dovranno essere stralciate e dichiarate autonomamente con l’apposita causale “stralcio da
categoria E”. Come già citato nel capitolo 11, per le categorie “E”, il saggio di fruttuosità da utilizzare per la
definizione della rendita catastale è del 3% (Circolare 30.11.2012, n. 6).

Variazione distributore di carburante E/3 18 – B


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