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B3) Altre


Beni Comuni

I "beni comuni" sono quelle porzioni di immobili che in senso funzionale sono al servizio di due o più unità immobiliari. Si suddividono in censibili e non censibili in base alla capacità di fornire reddito. Novità sostanziali sono state introdotte dalla circolare 2/E del 2016 in base alla quale in una particella ove è presente una unica unità residenziale oltre a cantine o autorimesse autonome, eventuale area di corte è da ritenersi quale area esclusiva dell’unità abitativa e conseguentemente considerata ai fini del classamento e della determinazione della superficie catastale in base ai disposti di cui al DPR 138/98. Non è pertanto più consentito in tal caso l’iscrizione di tali aree di corte quali BCNC tra unità residenziale e pertinenze autonome.

Beni Comuni Censibili

Le utilità comuni sono i beni comuni censibili cosi definiti dalla Circolare 2/84: "Si tratta di quei beni costituenti u.i.u. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i.u. (ad esempio l’alloggio del portiere, la piscina, parcheggio coperto o scoperto per autoveicoli, il lastrico solare, ecc.) e come tali dichiarati.“
Essi devono essere trattati catastalmente in modo da evidenziare sia la connessione alle u.i.u cui sono asservite, sia la loro peculiarità di unità censibile.
A tal fine il BCC deve essere richiamato con i suoi identificativi catastali (foglio, particella e subalterno) nel quadro U del modello D1, in corrispondenza di ciascuna unità immobiliare cui il B.C.C. è asservito. In questo modo si ottiene il collegamento tra il BCC e le u.i.u. a cui si riferisce.

La dichiarazione del BCC comprende i dati di classamento, pertanto, deve essere compilato il Mod. 1N – parte II e presentata planimetria separata ed elaborato planimetrico.
I b.c.c trasferiti per l’intero non danno esito negativo della voltura da modello unico.

All’unità immobiliare deve essere attribuita la categoria catastale adeguata alle proprie caratteristiche.
L’iscrizione in atti avviene alla partita speciale "BENI COMUNI CENSIBILI".

I Beni comuni censibili devono essere correlati, secondo le modalità previste dalla procedura Docfa, agli identificativi catastali delle unità immobiliari a cui sono asserviti.

La costituzione del Bene comune censibile può avvenire nei seguenti modi:

1° CASO
Il Bene Comune Censibile non ha una precedente rappresentazione catastale:
Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale: “Altre : Costituzione BCC”, intestando alla partita speciale Beni Comuni Censibili il subalterno o i subalterni che si costituiranno.

2° CASO
La porzione di unità che diverrà Bene Comune Censibile fa parte di un’unità iscritta negli atti catastali.
Presentazione di Denuncia di Variazione con causale “Scorporo BCC”.
Viene soppresso il subalterno originario e costituita l’unità derivata priva della parte da mettere a comune;

Presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale: “Altre : Costituzione BCC”, che rappresenta la parte da mettere a comune, intestando alla partita speciale Beni Comuni Censibili il subalterno o i subalterni che si costituiranno.

3° CASO
Unità immobiliare in atti da mettere a comune a più unità immobiliari.
Presentazione di Denuncia di Variazione con causale “Altre : Costituzione BCC”. Occorre variare l’identificativo ed indicare nel Quadro U del programma Docfa la partita speciale BCC.

In tutti e tre i casi è obbligatorio variare le unità immobiliari che hanno diritto al bene comune censibile, con la presentazione di Denuncia di Variazione con causale “Altre : Variazione parti comuni” utilizzando il campo “Associa Beni Comuni Censibili” presente nel Quadro U del programma Docfa indicando gli identificativi dell’immobile precedentemente costituito.

Esempi:

Costituzione di bene comune censibile (B.C.C.) 1 – C

Variazione del bene comune censibile 5 – C

Beni Comuni non Censibili (BCNC)

Sono le porzioni di immobile che non possiedono autonoma capacità reddituale.
Possono essere comuni ad alcune o a tutte le u.i. per:
destinazione (androne, scale, locale centrale termica, ecc.)
specifica funzione di utilizzazione (es. rampa al servizio di alcuni posti auto).

I beni comuni non censibili vengono definiti sulla base dell’insieme delle unità immobiliari a cui sono a comune con l’attribuzione di un unico subalterno, anche se posti su piani diversi.
Tali porzioni vanno rappresentate nell'elaborato planimetrico e contraddistinte con propri riferimenti catastali.
La loro iscrizione in banca dati avviene nella partita speciale Beni Comuni Non Censibili.
L’operazione di costituzione dei BCNC avviene :
Nuova costruzione : utilizzando l’apposito campo Quadro D
Denuncia di variazione :

I B.C.N.C. trasferiti anche per l’intero, danno esito negativo della voltura da modello unico.

Trattazione di alcuni casi particolari :
Scorporo BCNC
Nel caso in cui da un Bene Comune non Censibile, iscritto in banca dati, è necessario individuare una porzione da assegnare in proprietà esclusiva,
la procedura di accatastamento è la seguente:

presentazione di “Denuncia di Variazione” con causale “Altre: Scorporo BCNC”.
    L’operazione consiste nella soppressione del BCNC e la costituzione della eventuale parte residua di Bene Comune (è obbligatorio trattare il campo “Partita speciale” del programma Docfa).

presentazione di denuncia di “Nuova Costruzione – Unità Afferente” con causale “Altre : Costituzione ex parte comune”, da intestare a tutti gli aventi diritto.

Esempi:

Costituzione di bene comune non censibile (B.C.N.C.) 2 – C

Divisione di bene comune non censibile 4 – C

Variazione del bene comune non censibile 6 – C

Variazione Toponomastica, Divisione, Fusione, Costituzione di BCNC 27 - B

Casi misti (BCC) (BCNC)

Esempi:

Variazione da unità immobiliare censibile a bene comune non censibile 7 – C

Variazione da bene comune non censibile a bene comune censibile 8 – C

Frazionamento – Fusione di B.C.N.C. e nuova autorimessa 9 – C

Annessione di corte – costituzione di B.C.N.C. e Preallineamento + istanza per errata collocazione Comune - anno 2004 10 – C

Si utilizza quando si afferiscono Beni Comuni Censibili con causale “Identificazione di B.C.C.” oppure quando vi sono delle unità immobiliari sfuggite all’inventariazione, utilizzando la causale “Recupero di situazione pregressa”. Nella relazione tecnica è necessario specificare le circostanze per cui si rende necessaria la dichiarazione (u.i.u. sfuggite all’inventariazione, come soffitte condominiali, lavanderie comuni, centrali termiche comuni, cantine comuni, ecc.). Per l’identificazione di B.C.C. nel quadro “A” della “ditta da intestare” inserire nel campo “Nuova con intestati” n. 1 e nella maschera successiva (Quadro “I”), cliccare sul tasto del Bene Comune Censibile.
Per i B.C.C. è necessario stabilire quale “Ditta catastale“ dichiarare.

Trasferimento di Beni comuni non censibili

Capita spesso che atti recenti (con modello unico obbligatorio) contengano il trasferimento di beni comuni non censibili, che vengono assegnati in proprietà esclusiva.
Naturalmente la voltura di tali immobili non è possibile ed il notaio riceve l’esito negativo relativamente a tale bene.
In questo caso, con riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005, è necessaria una nuova trascrizione e quindi un atto a precisazione.
In questi casi è indispensabile trasformare il BCNC in area urbana con intestati, prima della stipula dell’atto, per consentire la corretta volturazione.
Per trasformare il bcnc (partita speciale) in area urbana F/1(o F/4 o C/2) (con intestati) occorre procedere con 2 distinti, da presentare in successione:
1. DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5 “ALTRE VARIAZIONI” : “ORIGINA SUB Y”
2. ACCATASTAMENTO - UNITÀ AFFERENTI AL SEGUENTE IDENTIFICATIVO
– ALTRO: “DERIVA DA SUB. X” .
Le quote da indicare devono essere quelle risultanti da atto pubblico o quelle relative alle carature millesimali, ove presenti. In loro mancanza, tali quote sono dichiarate dalle parti, ovvero in misura uguale tra tutti gli aventi diritto.
Nel campo "Eventuale specificazione del diritto" è apposta la dicitura "Quote provvisorie da definire con atto legale".
Inoltre, il quadro D della procedura , al punto "Note relative al documento" deve riportare una annotazione analoga alle seguenti "Quote e diritti indicati in via provvisoria" ovvero "Quote individuate dalle parti". 

Si precisa più in generale che, in caso di divisione di B.C.N.C. o B.C.C. è consentito far derivare solo altre unità immobiliari a partita speciale. Nel caso in cui sul bene da frazionare, i diritti sono omogenei ossia sono riconducibili ad una stessa ditta è possibile spezzare la denuncia in 2 parti: con la prima, che è una denuncia di variazione si sopprime il bene comune costituendo il bene comune residuo e con la seconda (denuncia di nuova costruzione – unità afferenti), si accatasta il bene derivato intestandolo all’unica ditta cui il bene comune è riconducibile. Se il bene comune appartiene a più ditte, non è consentita l’iscrizione di alcuna intestazione stante l’impossibilità di determinare le quote, per cui quello che ne deriva in costituzione dalla denuncia di variazione bisogna accatastarlo nei beni comuni censibili (B.C.C.) per consentire l’eventuale voltura in caso di trasferimento di diritti sull’unità immobiliare. Qualora fosse necessario per trasferimento di diritti attribuire una ditta ad una unità immobiliare in carico alla partita speciale dei B.C.C., si fa riferimento alla nota 36867 del 23/05/2005.

Frazionamento di area urbana da Beni comune non censibili (corte comune)

Nel caso di previsione di CESSIONE DI PORZIONI NELL’AMBITO DELLO STESSO  LOTTO EDIFICATO è sufficiente presentare una variazione con causale divisione con relativo elaborato planimetrico e la subalternazione delle diverse porzioni.
Nei casi, invece, che il TRASFERIMENTO COMPORTI LA MODIFICA DEL LOTTO EDIFICATO deve essere allegato il tipo di frazionamento. In luogo della subalternazione dovrà essere assegnata nuova numerazione alla particella da distaccare.

Frazionamento di area urbana da BCNC (corte comune) con modifica del lotto edificato

Se il BCNC è già in atti: con denuncia di variazione per divisione si sopprime il BCNC e si costituiscono 2 BCNC (riportando nel campo Annotazioni e relazione tecnica che si attribuisce la particella x a seguito di tipo di frazionamento N…. del….) dei quali quello da trasferire verrà soppresso con successivo e ricostituito con altro come area urbana.

Se il BCNC non è in atti: si procede in primo luogo all’accampionamento del BCNC con denuncia di variazione in sola costituzione, dopodichè si opera come nel caso precedente.

Senza modifica del lotto edificato.
Si procede come nel caso precedente con la differenza che l’area urbana sarà individuata con un subalterno della particella anziché con un nuovo numero di mappa.
Di regola, i BCNC si istituiscono col quadro D delle nuove costruzioni, in tal caso il programma non permette d’istituire più di 20 BCNC, se si dovesse verificare il caso di più di 20 BCNC, i beni comuni in esubero dovranno essere trattati come denuncia di variazione, in sola costituzione, ricordandosi di cliccare sul pulsante "BCNC". Allo stesso modo si dovranno istituire i BCNC quando erano solamente rappresentatati sulle vecchie planimetrie. La causale sarà “altre” – “recupero di BCNC” Quando, invece, i bcnc erano stati istituiti con elaborato planimetrico prima della presentazione del docfa ma, per qualsiasi motivo, ne era stata omessa l’iscrizione in banca dati, per evitare incongruenze nell’effettiva data di presentazione (se presentate con docfa la data di immissione in atti sarebbe oggi) è necessario o farsele inserire con istanza o costituirle con docfa in preallineamento.
La procedura è la seguente:
- aprire il documento di preallineamento con “documenti pregressi”, che sarebbe la pergamenina gialla, la quintultima icona da destra;
- scrivere 1 nel campo “variazioni”;



- riempire il campo “numero” col numero di protocollo del documento col quale è stato costituito il BCNC;
- nel campo “data presentazione” inserire la data di presentazione dello stesso documento, che sarà la data di efficacia della costituzione del BCNC;
- nel campo “beni comuni non censibili n.” scrivete il numero dei BCNC che dovete costituire;
- nel campo “unità immobiliari” scrivete in costituzione il numero di BCNC che dovete costituire;
- nelle causali di variazione selezionate “altre” e scrivete “recupero di BCNC”.
I dati riportati nell’esempio sono puramente indicativi.



Alla fine del paragrafo avrete notato che la circolare si preoccupa di ricordare che i nominativi delle ditte confinanti non vanno messe sulla planimetria (per motivi di privacy), ciò non significa, però, che la regola di indicare i confinanti sia stata abrogata, significa che, anziché scrivere i nomi dei confinanti, va scritto il numero della particella e di subalterno confinanti (anche se è presente l’elaborato planimetrico), quando non si conoscono i numeri dei subalterni confinanti è sufficiente scrivere “altra u.i.”

È bene fare attenzione a non ripetere mai il BCNC sui documenti, quando questi sono già presenti in banca dati, a partita A.
Se, p.e., si presentano due documenti di accatastamento di due fabbricati di nuova costruzione che insistono su un’unica area comune, sarà sufficiente inserire l’identificativo del BCNC su uno solo dei due documenti; nel caso, invece, fosse inserito su entrambi i documenti, il secondo sarebbe respinto dalla macchina.
Lo stesso dicasi di unità afferenti con intestati che usufruiscono di un BCNC già presente in banca dati a partita A: anche in questo caso il BCNC non va assolutamente indicato sul documento.

Casi di modifica delle comunanze

È possibile che una u.i. debba essere venduta senza che della compravendita facciano parte anche le parti comuni. In tali casi prima dell’atto di compravendita è necessaria la presentazione di un documento di variazione con causale “altre”: “modifica delle comunanze”, col quale si modificano sull’elenco subalterni gli abbinamenti delle parti comuni alle varie u.i.

Utilità comuni da inserire nel quadro U

È bene ricordare che per associare i B.C.C. all’u.i. attraverso il pulsante "associa beni comuni censibili”, bisogna che questi siano già iscritti nella banca dati catastale e non si possono creare e associare con lo stesso documento, per cui, quando ci sono BCC da associare è necessario far precedere il documento da un altro documento col quale si creano i BCC.
Molto più spesso di quanto ci si potrebbe aspettare questo campo provoca problemi d’interpretazione con conseguente rifiuto del docfa da parte della macchina stessa.
È bene, anche, fare chiarezza sul significato delle utilità comuni perché troppo spesso se ne è confuso il vero significato.
Le utilità comuni sono i beni comuni censibili cosi definiti dalla circ. 2/84: "Si tratta di quei beni costituenti u.i. in quanto portatori di autonoma capacità reddituale che forniscono servizi comuni o sono fruibili da più u.i (ad esempio l’alloggio del portiere, la piscina, ecc.) e come tali dichiarati."
Pertanto sono da escludersi tutte quelle parti comuni come le corti, le scale, gli ingressi che non producono reddito.
Alla luce di quanto scritto sopra nella compilazione della variazione DOCFA devono essere inserite nel quadro U i beni comuni censibili e non quelli non censibili come spesso accade, provocando una diagnostica di errore. Con questo inserimento si ottiene il collegamento tra il BCC e le u.i. a cui si riferisce.
La dichiarazione del BCC comprende i dati di classamento, pertanto, deve essere presentata con planimetria propria.
È necessario però fare bene attenzione quando si presentano gli accatastamenti per nuova costruzione, infatti, per un difetto del programma (a meno che, per qualche arcano motivo, ciò non sia stato voluto) se si costituiscono BCC e si inseriscono i collegamenti ad essi nel quadro U dello stesso documento, la macchina diagnostica candidamente che i BCC non esistono.
In questi casi è necessario far precedere la nuova costruzione da un documento col quale si costituiscono i BCC.

Del modo di volturare i beni comuni non censibili

I beni comuni non censibili non possono essere volturati né dall’ufficio, coi programmi a disposizione, né dall’utente, con gli appositi programmi di allineamento.
Capitano, però, frequentemente casi di parti comuni che vengono acquisite da uno dei comproprietari o da altri soggetti.
In questi casi è indispensabile trattare l’u.i. oggetto di trasferimento con due DOCFA distinti, da presentare contemporaneamente prima dell’atto di compravendita:
per poter avere continuità storica in misura è necessario presentare una prima DENUNCIA DI VARIAZIONE con sola soppressione del BCNC con causale 5 "ALTRE VARIAZIONI": "ORIGINA IL/I N. YYY";
una seconda in ACCATASTAMENTO con causale "unità afferenti" con la quale si ricostituisce l’u.i. in F/1, intestata a tutti gli aventi diritto, con la causale 5 "ALTRE VARIAZIONI": "DERIVA DA N. XX SUB.XXX", producendo, ovviamente, l’elaborato planimetrico e relativo elenco subalterni per identificare l'area urbana.
Non sempre è facile stabilire le quote di proprietà per cui è necessario scrivere nel campo “eventuali specificazioni del diritto”: “quote su dichiarazione di parte da definirsi con atto pubblico”, salvo precedenti atti, da specificare in relazione tecnica, ove tali quote siano espressamente indicate.

Un altro sistema altrettanto valido è quello di frazionare prima il BCNC in più BCNC con una variazione con causale “Divisione”, quindi procedere, come sopra indicato, con i due documenti, l’uno in variazione con sola soppressione, l’altro come unità afferente.

A questo punto, essendo l’ex-bene comune associato a una ditta, sarà possibile procedere alla domanda di voltura.

Si ricorda che la recente circolare 4/2009, paragrafo 3.5. (segue un estratto), ha rimarcato la necessità del preventivo tipo di frazionamento in caso di modifica del lotto edificato (v. circolare 2T/1984)

Anche se la circolare sembra dire un’altra cosa, attraverso i chiarimenti dispensati successivamente, si capisce che con l’elaborato planimetrico si possono ancora frazionare aree facenti parte di un lotto edificato e censito, individuandole come F/1. In parole povere tutto è rimasto come prima, salvo la necessità di scrivere in relazione che l’area urbana rimarrà correlata al lotto edificato.
Questo procedimento non è necessario applicarlo ai beni comuni censibili poiché sono volturabili.
Notare, che se le porzioni di corte che individuavano il BCNC vengono divise per diventare esclusive di u.i. appartenenti alla stessa ditta è inutile procedere in questo senso, basta un frazionamento e fusione.

Del modo di sopprimere i beni comuni non censibili

Quando sopprimete un BCNC ricordatevi di cliccare SEMPRE il pulsante delle partite speciali anche in soppressione, altrimenti la macchina, una volta che fa la visura per il controllo delle ditte, non trovando l’u.i. intestata a una ditta ma a una partita speciale diagnostica “titolarità non presente in base informativa”, e state anche attenti a cliccare il pulsante giusto perché quando si clicca sul pulsante delle partite speciali il pallino va automaticamente sui beni comuni censibili, e anche in questo caso la macchina, facendo la visura trova l’u.i. che sopprimete a partita 0 anziché a partita A e ridiagnostica lo stesso errore. Quindi fate bene attenzione a cliccare lo stramaledetto pallino giusto.

Del modo di trasformare le aree urbane in BCNC

Può succedere che un’area urbana debba essere trasformata in BCNC; ovviamente le intestazioni devono quadrare: se l’area urbana è intestata a A, B, C, D il BCNC sarà comune a A, B, C, D e non solo a tre di loro o a un quinto proprietario.
In tal caso si fa un documento di variazione con causale “altre: costituzione di bcnc da area urbana”; si sopprime l’area urbana e si costituisce il BCNC dando un nuovo numero.

VARIAZIONI

Preliminarmente, in tema di variazioni, si affronta la questione dell’applicazione della Circolare n. 2/E del 2016, in merito allo scorporo dalla unità immobiliare a destinazione abitativa di cantine ed autorimesse.
A tal proposito, pur non sussistendo l’obbligatorietà della presentazione di una dichiarazione Do.C.Fa., finalizzata esclusivamente a separare le due porzioni immobiliari, quando l’unità immobiliare è oggetto di variazione catastale deve essere eseguita l’operazione di divisione delle unità immobiliare destinate ad abitazione e ad autorimessa, anche se quest’ultima ad essa materialmente collegata (cfr. circolare n. 127/1939).
Quanto sopra non vale per le cantine che, in caso di variazione restano accorpate alla abitazione.
Per le “variazione planimetriche” le causali codificate della procedura sono le seguenti:

Esempi:

Variazione toponomastica (civico; via; piano*; interno)  (*) purché la planimetria non varia

Variazione della destinazione (da civile abitazione a studio privato)

Variazione con soppressione di protocollo [due]

Esatta rappresentazione grafica

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