Messaggio - Geototus  
Geototus
 Header - Geototus

E4) Esempio di calcolo della consistenza per unità immobiliare di categoria catastale del gruppo A


L’algoritmo di calcolo del classamento della procedura Docfa, per le unità immobiliari di categoria catastale del gruppo A procede al calcolo della consistenza in vani dividendo la superficie della unità immobiliare per la superficie del vano medio, riportata in specifiche tabelle parametriche compilate dall’Ufficio.
In alcuni casi il calcolo della consistenza può risultare inesatto tanto in eccesso quanto in difetto e ciò in relazione alla distribuzione interna dell’unità immobiliare e ampiezza dei vani.
A legislazione corrente, la consistenza deve essere calcolata secondo il regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato, con decreto del Presidente della Repubblica dell’ 1.12.1949, n. 1142, con le regole meglio illustrate nella Istruzione II per la formazione del Nuovo catasto edilizio urbano del 24 maggio 1942. Pertanto è necessario che il tecnico, che confermi come rendita proposta quella determinata dall’algoritmo di classamento ovvero che assuma solo la consistenza determinata dalla procedura, proceda a verificarne la correttezza.
Nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi (anche se ubicati nei sottotetti) e le autorimesse presenti in complessi ospitanti una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada o da corte esclusiva o da parti comuni sono da considerare u.i.u. a se stanti (Circolare n. 2/E del 01 febbraio 2016, punto 3.3.2).
Se le porzioni immobiliari destinate a deposito e cantina sono direttamente comunicanti con le abitazioni rientrano nella maggiore consistenza della u.i.u. (Circolare n. 2/E del 01 febbraio 2016, punto 3.3.2).
Si riassumono le modalità di calcolo della consistenza per queste unità immobiliari il cui parametro di misura è il vano catastale, con arrotondamento al mezzo vano. (L'arrotondamento al mezzo vano si effettua nel modo seguente: da 0,01 a 0,24 = 0 vani; da 0,25 a 0,74 = 1/2 vano; da 0,75 a 0,99 = 1 vano).

È considerato vano qualsiasi spazio chiuso da muri o pareti dal pavimento al soffitto, avente generalmente luce diretta ed una superficie libera che, in relazione alla categoria e classe di cui trattasi, è stato stabilito come normale cioè compresa tra un intervallo minimo ed uno massimo valido per uno specifico Comune di una data zona censuaria e per singole categorie.
Ciò significa che un vano reale può contare meno o più di un vano utile ai fini del calcolo della consistenza catastale.
Tali regole non si applicano per la cucina, che è sempre computata in un vano intero a prescindere dalla superficie, purché abbia gli impianti di cottura ed illuminazione ed aerazione.
Gli accessori indiretti, cioè quelli ai quali si accede uscendo dalla porta di casa: le cantine, i ripostigli posti nel cortile, le soffitte, ecc. sono computati 1/4 di vano.
Alle attinenze scoperte, quali terrazze, cortili esclusivi e comuni, ecc. viene assegnata una percentuale che si va a sommare al totale dei vani, accessori diretti e accessori indiretti, fino a un massimo del 10%.
Questa percentuale può essere anche negativa, fino a un massimo del -10%. Possono essere cause di detrazione alcuni fattori particolarmente negativi, quali la presenza di vani bassi che sono stati comunque computati per intero, servizi igienici insufficienti o incompleti e così via; in ogni caso è piuttosto raro ricorrere a una percentuale negativa in quanto, di solito, in casi simili s'interviene abbassando la classe.
Ciò premesso, per rendere più chiara questa procedura si riporta un esempio opportunamente selezionato per evidenziare come comportarsi in caso di abitazioni che abbiano un posto cottura (lavandino e macchina gas), a giorno, in un ambiente più vasto (di solito salone).
Si tratta di una tipologia attualmente abbastanza diffusa, ma non disciplinata dalla prassi catastale di formazione, per cui pare opportuno fornire indicazioni per il calcolo della consistenza per le unità immobiliari che presentino tale tipologia di ambiente.

Variazione per "Esatta grafica e consistenza" 1 – BB

Planimetria 10

Nella planimetria sopra rappresenta è riportato un appartamento in un fabbricato condominiale, di categoria A/2, posto al terzo piano, composto da:
1 posto cottura, salone e atrio 44 m².
1 camera di 17 m².
1 bagno di 5 m².
1 balcone di 4 m².
servita da un cortile condominiale di 500 m².
Per la zona censuaria in cui l’immobile è ubicato il vano minimo è di 9 m². e il vano massimo di 27 m².
Il conteggio sarà il seguente:

AMBIENTE N° VANI
bagno (1/3 di vano) 0,33
camera 1,00
angolo cottura salone e atrio 1,00
eccedenza salone (44 vano/27 vano massimo) – 1 = 0,63
TOTALE PARZIALE 2,96
Balcone e pertinenze comuni 0,05 x 2,96 = 0,15
TOTALE 3,11
Consistenza arrotondata 3,00

RELATIVI POLIGONI:

Planimetria con poligoni

In ultimo si chiarisce che le verande (ad esempio portici e balconi chiusi con vetrate) si computano 1/3 di vano.


Esegui calcolo della consistenza

 Footer - Geototus

©2013 - GeoTotus